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地产板块反弹 保障房融资平台或加速房企分化

2019-05-15

    近日有消息称,监管层将支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台,负责统筹该省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债。业内人士透露,保障房融资平台的筹建已经启动,今后从事保障房建设的房地产企业有望在融资方面获得政策性支持。受此影响,昨日A股地产板块逆势反弹,在所有板块中涨幅居首,部分具有保障房概念的个股涨势明显。

    目前,已经介入保障房建设的房企包括中国建筑(601668)、保利地产(600048)等央企地产商以及首开股份(600376)、金隅股份(601992)、中天城投(000540)等地方国企。业内预计,资金、土地等房地产要素资源将向这些“国字号”房企聚拢。

    抢占保障房份额

    今年以来,全国保障房建设力度空前。各大房企纷纷布局保障房开发市场,拟借此获得更多的政策支持和要素资源。

    中国建筑在其“十二五”规划中提出,将保障性住房作为重要战略来抓,除了加大投资开发外,长远目标是其保障性住房占全国市场的比重达到3%,成为中国最大的保障性住房投资建造商。据透露,中国建筑的保障房开发模式将包括在门头沟区项目上采取的城市综合开发模式,在港澳市场采用的总承包模式,在内地多数地方采用的BT模式以及限价开发模式、成本加酬金竞标模式、混合开发模式等。

    今年上半年,中国建筑新增的保障性住房项目规模超过1000万平方米,截至6月底,公司正在实施的保障性住房项目规模已达到1595万平方米,分布在北京、上海、天津、重庆等20个省市自治区。

    保利地产也积极拓展保障房业务。保利董事长宋广菊曾表态,公司的基本原则是积极参加和政府一块探讨保障房资金的保障模式,“哪怕只有3%到5%的利润也要去参与保障房建设。”截至目前,保利已经拥有3个共计84万平方米保障房项目,包括其在2007年获得的全国首个限价房项目广州西子湾,其余两个项目位于北京。

    业内人士指出,目前保障房业务并没有形成成熟的盈利模式,且直接投资收益薄弱,但国企背景的地产商积极参建保障房,主要在于他们看重保障房建设过程中的“间接”利益。这些间接利益主要包括:通过参与配建商业项目实现低成本拿地、通过保障房地块上配建商品房来实现盈利、提升市场占有率和社会影响力、获得融资优惠、加快项目行政审批等。

    打通新融资渠道

    7月26日,保利地产临时股东大会通过发行不超过40亿元的中期票据,用于保障性住房项目的建设;继6月发布43亿元融资计划之后,首开股份8月3日再次宣布50亿元的定向债务融资工具发行计划。据统计,今年以来,首开、保利、栖霞建设等房企以保障房之名计划融资额已超过170亿元。

    国泰君安分析,中期票据及私募债预计均不用经过证监会的审批,只需在银行间市场交易商协会申请注册发行即可,手续相对简单,在目前地产融资渠道受到严控,连高成本的信托都开始受限的情况下,以保障房之名募资可谓房企的“及时雨”。

    光大证券认为,一级开发和保障房业务占比较大的企业一般都具有政府融资平台的作用,保障房融资的放开意味着这一类公司恢复了融资功能,很有可能在一级开发业务上获得地方政府支持。

    中银国际也表示,保障房专项融资渠道开闸,主要受益的开发商是国有地产企业,特别是原先已经有较多保障房开发业务的地产商。他们可以通过专项融资将原先投资于保障房的资金置换出来,缓解商品房开发部门的资金压力。(林喆)

   


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