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海南圈地触目惊心:谁能动囤地主们的“奶酪”

2019-06-11

    编者按:18年前,海南房地产泡沫的破裂最终留下一个满目苍夷的“烂尾岛”,在“海南省”概念的豪赌中,整个房地产市场一落千丈,也给海南经济的发展带来了噩梦,这一后果足够海南消化至今。如今“国际旅游岛”概念的推出,是已逐渐复原的海南房地产行业重新觉醒的千载良机,然而,国际旅游岛的膨胀式升温到底是吸取经验之后的机遇,还是重蹈覆辙般的又一轮豪赌,这是有过惨痛教训的海南应该慎之又慎的。在史上最严楼市调控来袭的影响下,海南外向型的房产市场尤其受困,整个房地产市场将怎样在重组结构后发展转型?成了当前迫切需要解决的难题。基于此,新浪海南乐居将立足于促进海南房地产市场的良性发展,从号脉自身弱点开始,进行海南楼市怪现状系列调研报道,以找到房地产市场进一步发展的突破口。

    新浪乐居讯 (编辑 王朝凯)据国土资源部最新统计,截至2010年底,全国共查出闲置房地产用地2648宗,18万亩,其中北京、广东、海南、江苏、重庆等地成为闲置土地“重灾区”。而国土部在去年公布的闲置用地名单中,海南以141宗同样“榜上有名”。官方数据仅仅是海南大规模圈地运动的冰山一角,随着国际旅游岛概念的推出,海南楼市又成了冒险家和投机分子的乐园,大胆的民营公司老板、香港富豪,甚至内地国企,纷纷来海南跑马圈地、合纵连横。

    各大房企闻国际旅游岛之风而动

    海南省建设项目规划院原高级工程师林鸿民曾表示,今年2010年1月4日正式出台《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,里面提到了要把海南国际旅游岛上升到国家战略。但事实上早在2009年就已经确认了这个消息,各大房产商得知消息,闻风而动,纷纷抢滩海南岛。

    据某专业媒体报道,在国际旅游岛建设升格为国家战略的2010年初,知名开发企业早已提前布局海南,非官方数据表明,至少有超过4700多亿元的资金在银行系统流动到海南大肆圈地,超过1992年海南房地产泡沫破裂时的10倍。

    一家不愿具名的商业机构独家获得的一份海南储地报告显示,以招商引资之名和旅游地产、分期开发模式作为“圈地运动”的外衣,13家地产公司共在海南圈地约18万亩,最少的万科也有上千亩土储,其中富力地产20000亩、雅居乐17200亩、中信泰富36000亩,合计近18万亩。拿地时间最少也在3年以上,目前开发大多未过半。

    从土地储备的分布看,旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕,东部组团包括琼海、万宁两市,中信、华润、海航在此盘踞;南部组团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县,富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营扎寨;北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县,新世界、海航、富力、雅居乐已入驻。对比之下,潘石屹的SOHO中国在海南的数百亩土地仅是小儿科。

    泛东海岸线全线“失守”

    而从地图上看,海南岛中间是高山,四周有着优美的海岸线,是热带海岸原生态净土,在地产商眼里,对海南土地的争夺实际上就是对海岸线的争夺。海南省建设项目规划院原高级工程师林鸿民指出,从南向北,三亚的三亚湾、大小东海、亚龙湾、海棠湾,再到陵水的土福湾、南湾半岛、清水湾、日月湾、香水湾,万宁的杨梅湾、石梅湾,再到琼海的博鳌水城,文昌的冯家湾、高隆湾、椰林湾、火箭发射基地……东海岸已基本被开发商圈地完毕。

    海南省海洋与渔业厅厅长赵中社在接受媒体采访时表示“海南海岸线目前只开发了100多公里”。海南省住房和城乡建设厅副厅长蔡仁杰也称其中东海岸有800多公里海岸线,目前已开发的不到1/10,“因此海南依然有很多海湾资源、海岸资源可供开发。”林鸿民对这个说法表示质疑,他认为目前只开发了100多公里应该是指正式动工的那部分项目,而海南的海岸线可能早已被房产商圈进囊中。

    据《海南省土地利用总体规划》强调,海岸线资源属于稀缺资源,海边一线地可用于旅游发展,不得用于商品房开发(不产生经营性收入的房地产)。但海南著名评论员矢弓称,不少房产商挂着“产权式酒店”的牌子,最后在海边开发出来的却还是公寓住房。

    圈地有奇招:一二级土地开发联动成圈地奥秘

    一直以来,以招商引资之名和旅游地产、分期开发模式作为“圈地运动”的外衣只是房企在海南圈地的常规手段。一位海南地产业内人士,分期开发的大型项目是否属于囤地是有争议的,毕竟是当初跟政府都有框架协议,约定了开发时间。而借用旅游地产的名目来圈地在海南则十分流行,典型现象高尔夫球场的“此起彼伏”令人玩味,矢弓表示,目前已建高尔夫球场26个,在建100多个。由于其“醉翁之意不在酒”的本质无益于海南旅游地产健康发展,多个高尔夫项目被叫停。

    然而,开发商在海南圈地还另有奇招。业内人士指出,海南一二级土地开发成了大规模圈地中的一大漏洞。熟悉海南土地市场的一级开发商务策划师崔元星介绍,90年代房产泡沫之后,在2004—2006年,海南地方政府的热情招商,据海南2006年出台《关于规范企业参与土地成片开发的通知》,企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%,这也直接刺激了海南土地一级开发市场。崔元星粗略估计,目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地,还有至少300平方公里。

    但开发商参与土地一级开发,并不仅仅是看中土地收益分成,更在于拿到该地块的二级开发权。多位在海南地产商人士坦言,“现实情况是,一级开发商在土地招拍挂中存在先天优势,甚至可以左右土地二级出让。”崔元星认为,在现有体制下,二级土地市场招拍挂只是一个形式。“一级开发商可以出任意高的价格抬高地价,把其他开发商排除在外,可以想要哪一方拿就让哪一方拿,只要是他们的利益共同体。”

    海南业内人士认为,成片土地出让及一二级联动的开发,正是地产商可以大肆囤地的奥秘所在。地产商在海南的狂飙突进,折射出的是当地土地出让招拍挂制度和市场监管的缺位。

    此外借用文化旗号“圈地”也不鲜见。2011年6月份,台湾易经大师曾仕强欲投资200亿人民币,在临高打造占地25000亩“易博园”的新闻传的沸沸扬扬,易经大师的“易博园”一眼就相中了省级自然保护区临高高山岭,借用文化旗号圈地的意图昭然若揭。

    由于文化圈地的抬头,8月1日上午举行的海南《关于支持文化产业加快发展的若干政策》新闻发布会上,有记者向海南省委常委、宣传部长、副省长谭力问道“如何避免投资者打着文化旗号进行‘圈地\\’的现象?” 谭力说,为了防止“借文圈地”的现象,海南全程严格审查落户的文化产业项目,对项目建设工期和竣工时间有严格规定,在建设好文化项目的基础上,对企业的盈利模式进行测算,然后配置相应的经营性项目用地。

    多地块囤而不建堪比全国最“闲”

    8月5日,福建漳州东山县一块闲置18年的地块成为业内热点,并被冠以全国最“闲”地块称号,而长时间的闲置地块在海南同样很常见。2010年国土资源部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会,通报房地产用地中的闲置土地、囤地炒地以及各地落实保障性住房供地情况。海南共有64宗闲置土地,其中闲置时间最长的达17年。为海南巨龙房地房开发公司的1幅住宅用地,受让时间可以追溯到1992年3月30日,约定竣工时间则为1995年5月30日,捂盘时间长达17年,堪称海南省闲置时间最久的1幅地块,闲置时长直逼全国最“闲”。

    据国土资源部2010年和2011年的官方数据统计,海南都是闲置土地的“重灾区”。虽然官方认为东海岸800多公里优质地块只开发了不到1/10,但业内人士指出,其实海南的海岸线可能早已被房产商圈进囊中。

    2010年4月海南省国土资源环境厅进行为期3个多月的房地产用地专项整治工作,并清理涉嫌囤地和闲置房地产用地43宗,土地面积5415.93亩。值得关注的是,这些地块涉及到的大部分项目时间跨度均长达几年乃至十几年,这给土地闲置留下了巨大的获利空间。

    许多房地产开发企业都在海南拥有大量土地储备,如海南万通房地产公司、三亚市置业总公司、海口商务化工实业总公司、万宁南洋开发有限公司、中远发展股份有限公司等。而且这些土地绝大部分为多年以前取得,是否有“闲置”之嫌,按照业内人士的说法,“仍需要国土部门进一步核实监管”。

    谁是海南最大地主

    至于谁是海南最大的地主?则没有人能够说清。手握近2万亩土地的富力地产,也不敢说自己是海南最大的地主。在富力内部人看来,在海南的土地储备规模上,鲁能置业第一。据称鲁能置业在海南拥有19平方公里土地(约2.9万亩),但鲁能置业也不认为他们是海南最大的地主。在鲁能眼里,海南的大地主非海航置业莫属。

    海南房地产界传言,海航置业在海南18个市县都有土地储备。海航内部人士认为,这主要是指大股东海航集团在海南的土地储备,由于历史积累和资本运作,海航集团拥有多幅海南土地。除了这些地产巨额,其他地产商们也并不认为自己是在囤地,因为在海南,“大家都这么做”,一个上万亩的项目,当然得开发10年、15年;中信泰富主席常振明表示,公司现时资金已很充裕,并不愿意再引进新的投资者进入神舟半岛项目。

    与开发商们的闪烁其辞对应的是圈地完毕的既成事实,在海南广袤的海岸线上,一些本属于公共资源的土地,已经沦为少数人的私家海滩。

    谁能动海南屯地主的“奶酪”

    尽管涉嫌商业贿赂、关联交易、倒地炒地的公司层出不穷,资本市场也屡有质疑,但被涉公司却至今无一受罚。在2010年国土部闲置土地名单中,除了罗牛山、华润等少数知名企业海南闲置用地“在案”,其它大型房企也并未出现。海南业内一位不愿透露姓名的认识称,目前列入闲置名单的,基本都是些小鱼小虾,真正的大鳄,其间利益错综复杂。即使对认定闲置的罗牛山、华润而言,也未有特别惩诫。华润海南4宗土地被列为闲置,隶属于海南华润石梅湾旅游开发有限公司的这4幅地块,均为2005年12月22日取得的旅游用地项目,约定开工日期为2006年6月30日,由于企业自身原因,至去年9月30日尚未动工。

    但名单涉及的上市公司,目前也未见有证监会相关处罚。而“大型公司尤其是国企、央企是银行的优质客户,怎么会大动干戈?” 有业内人士指出,非理性“囤地”是造成大量闲置土地的主要原因。房企“上市圈钱囤地”的甚至有了固定模式:先上市融资,再用大笔资金买地囤地,拥有土地储备后,该企业得到投资者追捧。然后一方面坐拥土地“奇货可居”一方面进行下一轮融资买地。通过股权转让倒地获利的现象,亦已引起政府警惕。2010年1月22日,海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》中,在国内首次提出“严禁以股权转让为名,变相违规转让土地使用权”,意在打击借道股权转让进行的炒地行为。

    国土资源部土地利用司司长廖永林曾对媒体表示,目前闲置土地大体分两类,企业自身原因造成的占46%,由于资金的不到位、开发政策的调整造成了土地闲置,这部分可以严格按照土地闲置处置办法进行处理。而还有占54%的闲置土地主要是由政府方面原因造成的,廖永林没有谈及这部分闲置土地的处理办法。

    三亚山一位房地产业内人士认为,土地闲置原因错综复杂。土地作为“造富”资源,因为牵涉到各方利益。“闲置土地”不但认定难,处置起来也更难。很多开发企业正是依靠土地升值获得利润,而一些地方政府的纵容则造成了土地的高闲置率。

   


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